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2016/02/25

【地產專欄】莊孟翰:今後房市最難解之5大議題

歐巴資產管理

國內房地產自2003年以來一直呈現多頭行情,主要緣於市場長期處於「有史以來最低、最長之低利率時期」、「有史以來最多之氾濫游資」,與「有史以來最大之租稅減幅」這3大因素。
減稅、炒作投資加大貧富差距
至去年11月,5大銀行新承做購屋貸款利率已降至1.906%,並且1年期存款利率亦僅1.28%;此外,截至目前為止,超額儲蓄依舊高達12.3兆元。
至於連續減稅最受訾議者,如2005年土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%,與2009年遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率,以及2010年營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%。
影響所及,隨著投資工具之炒作增值,貧富差距愈來愈大,社會問題層出不窮。
外幣政策、經濟低迷影響大
而此一情勢又與2008年全球金融海嘯之後,美國3次QE即量化寬鬆貨幣政策所釋出高達3.98兆美元,並且其後日本與歐元區也相繼推出量化寬鬆貨幣政策息息相關。
而最值得關切的則是國內經濟長期低迷,缺乏產業投資機會,導致錢多為患,資金大量流入房市,終致房價一再飆漲超過10年。至於另一關鍵因素即在於經濟的內外在環境不佳。
根據行政院主計總處所公布之數據,2015年經濟成長率僅1.06%,上市櫃公司股票總成交值增加率為負8.4%;此外,全年海關出口總值年增率為負10.6%,進口總值年增率負16.5%。
1~11月外銷訂單年增率負3.6%、國內接單海外生產比率高達54.9%,至於11月之失業率為3.91%,失業人數仍高達45.7萬人,而這也正是當前一般年輕人購屋能力節節下降之一大因素;由此不難了解當前國內經濟之困窘處境及其對房市之影響。
如再據此探討未來之發展趨勢,則有以下5大議題最值得關注:
1:經濟嚴重衰退 U型谷底拉長
2015年我國前3季之經濟成長率分別為4.04%、0.57%、-0.63%,雖然主計總處預估2016年為2.32%,惟在實質薪資所得倒退16年,最高5%與最低5%之所得差距高達99.39倍,在內需與外需,以及股、匯、房充滿變數情況下,未來房市「U型谷底」盤整期間勢必隨之拉長。
2:投報率全球最低 海外投資熱絡
根據全球房地產指南Global Property Guide最近更新之數據顯示,台北市房價每平方公尺7,112美元,依1月17日1美元等於新台幣33.737元換算,每坪平均房價79.32萬元,位居全球第19位,並且房價租金比64倍,仍高居全球第1位。
其次,毛租金收益率僅1.57%則是全球最低,因此,多年來一直被評為「一顆星」之不具投資價值城市,而這也正是近年海外不動產投資轉趨熱絡,資金大量外流之一大之主因。
3:供需結構問題 超額供給潛藏風險
國內房市超額供給由來已久,根據行政院主計總處於今年1月所公布內政部營建署利用房屋稅籍資料與台電用電資料所做之調查報告,2014年底全國低度使用住宅高達85萬戶,占整體住宅存量比率為10.3%。
現階段正值景氣急遽轉折,房價逐漸向下探底,加以新成屋不斷釋出,未來空屋、餘屋存量累積勢必愈來愈多;影響所及,不僅建商必須審慎因應流動性風險,金融業更要積極防範系統性風險。
4:稅制結構問題 短期重稅雪上加霜
自從2014年7月1日台北市實施「囤房稅」,引爆房市景氣重挫,緊接著2016年1月1日全台公告土地現值與公告地價又大幅調漲,並且房地合一新稅制也在1月1日同步實施。
雖然去年底買賣移轉數量因新舊制影響而大幅回升,惟全年交易仍可能創下13年來新低,窺其原因為短期內持有稅房屋稅、地價稅、交易稅土地增值稅、契稅與資本利得稅房產交易所得同時實施。
其中尤以多產階層高級住宅之持有稅負呈現3級跳暴增,導致高總價房產交易驟減,並且短期重稅之後遺症已逐漸由台北市、新北市逐漸蔓延至桃園、新竹、中南部及全國各地。
5:人口零成長 影響購屋意願
根據國發會所公布2014~2061年的人口推估,在2021年中將首度出現零成長,屆時是否會像日本經濟「失落的10年」再加10年,呈現欲振乏力之走勢。
房地產是否也會在房價不會上漲的預期心理下,沿襲日本模式,將有限的資金投注於養老,不再熱中購屋置產,轉而逐漸改以租屋方式替代,此一發展趨勢,實頗值得深入探討。
現階段隨著景氣低迷走勢,預售屋、新成屋、中古屋競價求售愈來愈明顯,除金融業不斷進行風險控管之外,主管機關亦嚴防崩盤導致硬著陸,在此情勢下,未來市場走勢是呈「U型」或「L型」谷底盤整,仍須端看政府政策而定。

 

 

 

全文:YAHOO房地產