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2016/06/25

難逃跌價格局 2016房價看法七成喊「跌」!

歐巴資產管理

難逃跌價格局 2016房價看法七成喊「跌」! 價格認知尚有差距 買方期待再降10% 大選、政策底定 預估第二季房市觸底、回溫 本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式,將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2015/11/03~2015/11/18。回收有效問卷數為871份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。

11月六都建物買賣移轉棟數擺脫連續數月的低迷氣氛,較去年同期小增1.5%,更比10月量增15.1%。部分屋主價格鬆動,以及買方搶搭最後一班輕稅購屋列車,再加上新屋交屋潮,使房市出現小陽春。然而房市是否已經完成打底,而明年房市買氣是否能接續反彈的買氣?
根據調查,全台看跌明年Q1、全年房價的比例仍維持七成左右,跌價格局仍將持續。但無論是對於明年Q1、全年房價,小幅看跌3%~10%的比例還是最高,顯示明年「房價小跌一成內」是市場的多數共識。而在進場意願部分,53%受訪這認為未來半年「不是」購屋好時機,較上季微降2%,但另一方面詢問認為「是」購屋好時機的受訪者,除了認為目前「議價空間大」、「好物件選擇多」以外,認為「限貸管制逐步放寬,房市將止跌回溫」的比例整整大增10%,可見在觀察大選、政策、市場價量結構調整後,不確定性逐漸降低,局勢明朗有助買方消除觀望心態。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示, 2015台灣經濟成長不如預期,影響投資、置產意願,而且囤房稅、房地合一稅也為房市憑添變數,市場氣氛低迷,全年交易量約落在27萬棟,為有統計以來的次低量,僅略高於2001年網路風暴、核四停建當年的25.9萬。預測2016年,市場仍以自住買盤為主,房市管制措施暫時不再加碼,市場氣氛由悲觀轉向中性,而且超低利率環境,跟前兩波房市修正的環境已大不同,降價急售、往下崩跌的可能性低,只要價格能適度反映買方需求,市場應可回復正常活力,全年站回30萬棟的機會極大。

民眾認為未來半年「不是」購屋時機比重仍過半 根據本季民調數據顯示,民眾認為未來半年「不是」購屋好時機的比重達53%,較上季調查時減少2% 。過半數的受訪者認為未來半年「不是」購屋好時機,進場決策仍偏保守。其中,房價因素占73%,認為「房價仍然居高不下」的比例從26%大增9%至35%,而「預期房價下跌」的比例從45%大跌7%至38%,顯見買方並不是不想買,或怕跌,而是難以入手高房價。

鍾穎麟說明,從實價登錄資料來看,今年台北市住宅成交總價在2000萬以下的佔61%,新北市1000萬以下的佔58%,其餘四都總價在600萬以下的也都超過五成以上,有購屋需求的買方不用擔心找不到物美價實、負擔得起的產品。

另一方面,認為未來半年「是」進場好時機的,主要認為「議價空間大」、「好物件選擇多」,多是希望能便宜挑好貨。比較特殊的是,認為「限貸管制逐步放寬,房市將止跌回溫」的比例從上季的4%,整整大增10%至14%,強攻第三名。鍾穎麟分析,從民國99年開始的第二屋限貸措施,到奢侈稅、囤房稅,乃至於今年6月立法通過的房地合一稅,政府管制手段不斷,但今年8月13日央行無預警鬆綁信用管制區域,政府打房已經出現轉折,部分觀望已久的買方、積壓已久的買氣有逐漸釋放的跡象。綜上所述,只要房價能修正到買方能負擔的合理範圍,自住、長期置產買方將回籠,打破2015年低迷的交易氣氛。

多數民眾認為未來房價 「小幅看跌」3%-10% 本季調查指出,看漲明年第一季的比例有12%,較上季微增1%。看跌比例67%,較上季的69%微降2%。其中,認為未來一季房價小幅下跌3%~10%的受訪者高達52%,未來一年小幅看跌房價也佔41%,占比最高。鍾穎麟分析,政治干擾將落幕、政策環境也明朗,故民眾看跌比例未擴大。而全球資金寬鬆、超低利率的環境並未改變,房價大跌機會並不高,3%到10%的降幅成為全民共識。若買方不必過度擔心房價崩跌或過度期待房價會大幅修正,有適合的物件、不錯的價格,就可以試著出價、進場。

價格認知仍有差距 加強溝通化解「比行情低10%」的成交障礙 對於目前有意售屋的屋主,怎樣的價格才可以吸引消費者? 本季調查發現,高達60%的買方希望進場購屋理想價在「比實價登錄的成交行情低10%以上」。相對來說,60%屋主行情認知停留在「實價登錄的成交行情正負10%內」,顯示買方對於降價的期待幅度較大。

鍾穎麟分析,實價登錄是買賣雙方最重要的參考座標,但是由於「時間差」的問題,通常成交的個案行情要至少晚一個半月到兩個月才會被公開揭露,如果是高價或特殊交易,則揭露時間會更晚。舉例來說,目前某一社區最新實價登錄揭露的行情還落在9月的每坪50萬,但實際12月的成交市況已降到每坪48萬,已降4%。屋主認為本社區合理價可接受到45萬,頂多再6%,但對於買方來說,熱騰騰的實價登錄每坪50萬至少要讓一成以上,降到45萬。然而,從局外人的角度來看,雙方口說的降幅不同,但心裡價45萬其實都一樣。建議買賣雙方不要侷限在「跌幾成才要進場」的迷思,更不要讓實價登錄的價格綁架對真實行情的認知,勇於出價、回價,成交、提前圓夢的機會就會大增。
房地產仍為國人投資工具首選 但投資誘因稍退 政府調控,房市靠自住客撐盤,首購加換屋的比例突破七成,市場體質健康。而投資保值需求持續衰退,佔比例已退至22%,相較於過去動輒三成以上,從單一族群的絕對數量來看,已宣告腰斬。另一方面,證所稅再度停徵,對比房地合一稅即將上路,出現投資族群板塊小幅移動的現象,房市雖穩居投資工具榜首,但從22%降至18%,已降至兩成以下,反觀股市則彈升3%。

1-10月全台成交量較2007年大跌40.2% Q4 七都房價呈現持平或下跌的局面 鍾穎麟表示,由內政部資料統計可發現,2015年1-11月全台六大直轄市的建物買賣移轉量,與去年同期相較,年衰退17.0%,全台1-10月成交量只剩221,475棟,較去年同期少16.8%,較2007年259,870棟高峰期大幅衰退40.2%,交易量進入冰封期,但受明年房地合一稅即將上路的影響,第三季各月的年衰退幅度已回穩,11月六都成交量甚至年增1.1%。

另外,鍾穎麟分析房價部份,台北市Q4最新房價為每坪60.9萬元,較Q3下滑2.6%,更較2013年Q4最高點下跌10.2%,已經破一成大關,而新北、高雄也較歷史高點下挫8.4%、6.2%,都呈現價格走勢下滑、逐漸累積跌幅的現象,已不是來回修正、有進有退的微幅變動,七都全面呈現自高點下跌的狀態(表二)。而全台全台豪宅呈現全面價跌量縮,雙北市的成交總銷金額雙雙腰斬,萎縮幅度都超過五成以上。鍾穎麟認為受限貸、持有稅暴增、贈與轉售節稅效益大減等政策衝擊,豪宅短期市場只有最高端的頂豪能與住宅市場脫鉤,其餘次級、類豪宅產品則會擴大反映政策效果,價量修正幅度最大。

全台商辦成交總金額大減50.5%,其中2000萬以下的相對不受影響。鍾穎麟表示,金管會11月放寬壽險業2.875%的投報率門檻,對於市場有激勵作用,預估2016年商辦市場會由一線城市的郊區、二線城市先回溫,交易量應該已經接近底部。而店面獲得看上租金收益的置產客青睞,量縮三成,但6千萬總價以上店面,無論件數或總銷均大減4成以上,價格仍受市場挑戰。鍾穎麟認為目前市場資金游資仍多,但缺乏穩當的投資工具,房地產仍是重要的資產配置去路之一,因此置產客對於捷運商圈、陸客商圈、社區型店面等租金投報穩定的產品,熱情不減,只要能打敗定存,不失為安全又有前景的投資,惟產業結構轉型過程中,觀光政策的調整、虛擬通路的衝擊、法規的限制、交通的建設、消費者習慣等外在因素都會帶動商圈洗牌、產品偏好的改變,建議持有店面所在商圈空置率高或租金水準偏低的屋主,要及早因應。

土地交易總金額都萎縮三成以上,其中住宅、商業、農業使用的土地,成交金額更減少四成以上。鍾穎麟表示,今年開徵囤房稅、七月實施的建築容積上限管制,再加上房地合一明年上路,都使未來土地開發的成本激增,如果市況不佳,而土地價格又不能適度反映其他成本產生的排擠效果,則無論私有地或公有地的交易、開發都會變得困難重重,所以住宅、商業區土地短期難有起色。而農地更因為農舍移轉、取得建照的困難度大增,讓非農用的需求回到原點,間接讓農地價格調整過程壓抑交易。未來農地的成交價、量只會越來越低,但對於資金重回正常投資標的、鼓勵農地農用、減低環境傷害,其實是有正面助益。

最後,鍾穎麟認為2016年台灣房市有九大趨勢;
一、全台面臨超過10萬戶的超大賣壓,房價續跌 奢侈稅退場,再加上建商推案、餘屋量體大,全台湧出10萬以上新供給 房地合一有賺才課,加強屋主降價誘因,降價趨勢難回
二、打房政策未加碼,大選干擾結束 自用、置產客回籠 政治、政策環境明朗,經濟基本面平穩,自用、置產為市場主力 第二季之後買氣開始加溫,下半年交投小幅彈升,較2015年量增至少兩成
三、全球資金豐沛、利率仍低,房價大跌不易 歐、日、中擴大貨幣寬鬆規模,市場資金仍多、成本仍低 台灣無升息急迫性,且限貸管制還有微調,年降幅仍維持10%內
四、市中心、中古屋有感降價,成交量先落底、先反彈 雙北市蛋黃區價量修正大,市場先回歸基本面 中古屋輕稅、議價空間大,帶動量能回升
五、郊區、投資買盤較重的重劃區、新成屋仍未擺脫多殺多陰影 供給量過大區域,觀望氣氛仍濃 市中心、中古屋完成階段性修正,郊區、新成屋才會擺脫無量降價、展開比價的降價波段
六、中低總價產品為主流;投資型套房、豪宅市場續冷 自住撐盤、限貸持續,中低總價符合市場需求,去化較快 高稅負、低貸款成數產品維持修正態勢,量能仍在低谷,價修空間仍大
七、商圈洗牌,租金投報穩定超過2.5%的店面受青睞 利率超低,投資管道有限,國內置產、收租需求旺 捷運商圈及社區型入門等級、收益穩定的店面產品最熱
八、金六條鬆綁,收益條件好的商用不動產搶手 壽險業投報入場門檻下調至2.555%,有助市場回穩 市郊、老商圈高投報產品先受惠
九、土地、大型標案面臨不確定性因素,價量維持低檔盤整 建案去化慢、容積新制上路,成本、整合條件影響土地價格 持有稅、房地合一稅、公部門權益分配方式增添新變數,開發、經營意願

 

 

 

全文:永慶房仲網