買第二間房只能貸5成？專家分享第二間房貸款成數提升秘訣

您是否正考慮購入第二間房子，卻對貸款成數感到疑惑？或是擔心資金無法到位而猶豫不決？本文將以簡單易懂的方式，解釋如何計算第二間房貸款成數、影響貸款額度的因素，並提供實用方法來幫助您提高貸款成數，順利達成購房目標。

1. 第二間房貸款成數的最新規定

2024年央行發布「第七波選擇性信用管制」，對第二間房的貸款規定更為嚴格。具體來說：

• 第二戶購屋貸款的最高成數已從原本的60%降低至50%
• 取消了原本的寬限期規定，即貸款開始就需要同時償還本金與利息

這意味著您只能貸到房價的50%，資金壓力相對增加。

2. 第二間房貸款成數的計算方式

銀行計算第二間房的貸款成數時，主要依據「個人名下」的現有房貸：

• 若聯徵資料中顯示資金用途為「購置不動產」，即被視為擁有第二戶房貸
• 配偶名下的房產與貸款通常不會影響您的房貸戶數計算
• 若夫妻共同持有房產或共同為借款人，則雙方名下都會被記錄有房貸，再購買房產時會受到第二戶房貸的限制

3. 影響第二間房貸款成數的關鍵因素

那麼，為什麼您的第二間房貸款成數會不足呢？其實，有幾個關鍵因素會直接影響貸款額度：

• 個人信用狀況：良好的信用紀錄和穩定的收入來源是獲得較高貸款成數的基礎。
• 房屋估價：銀行會根據專業估價結果決定房屋價值，進而影響貸款成數。
• 負債比率：如果您的月收入中已有過多比例用於償還債務，可能會降低貸款成數。
• 房屋屬性：是否位於熱門地段、是否為自用，都會影響銀行的貸款決策。

4. 提高第二間房貸款成數的實用方法

當銀行房貸成數不足以滿足您的資金需求時，可以考慮以下解決方案：

(1)善用家庭成員首購資格：

將第二間房產登記在名下尚無房產的家庭成員（如配偶、子女）名下，由其申貸，仍可適用首購貸款條件，獲得較高成數與較佳利率。

(2)考慮民間二胎房貸：

如果銀行增貸額度仍無法解決資金問題，可以向民間二胎房貸申請，填補資金缺口。不同於銀行二胎房貸通常最高只能達到房產市值70%左右，民間二胎房貸在某些情況下甚至可能超過90%。

(3)提升個人財務條件：

減少其他債務、提高穩定收入來源，都有助於提升銀行評估您的還款能力。

(4)提供額外擔保品：

若有其他資產可作為抵押，可能會增加貸款成數。

購買第二間房產時，了解貸款成數的計算方式和限制非常重要，目前央行規定第二戶房貸最高僅能達到5成，且無寬限期；若面臨資金缺口，除提高自身借貸條件外，民間二胎房貸是一個很不錯的補足方案，透過民間貸款的靈活性，您可迅速解決資金不足的問題。不過在選擇民間二胎時，務必慎選政府立案、具透明度的管道，如歐巴資產管理，房屋貸款的還款方式皆為「全寬限期」，能夠幫助您在不影響信用的情況下，成功提高貸款額度，順利實現購房計劃。