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作者:歐巴資產管理
時間:2020.06.22



 

在早期的房屋市場中,透天厝才是值錢的房地產,電梯華廈並不受人青睞,原因是土地會增值,但建物卻只會折舊。這個觀念雖然隨著時代漸漸地改變,但改變的只有認為電梯華廈不值錢的部分,土地還是最重要的金雞母,這是一直不會改變的原則。

因此有許多地主,依舊把土地的價值看得非常高,若不是急著用錢,幾乎沒有地主會輕易的出售土地,這也是許多都市土地荒廢的主要原因。當然也有部分的土地,是因為持分者意見不一、繼承遲遲未辦、祭祀公業不易處理,甚至是產權有所爭議等等。

 

持分土地不易處理

 

有許多土地的持分人,因為缺錢而想要出售土地,但往往因為不缺錢的持分人反對,造成土地遲遲無法出售,久而久之親戚也會反目成仇。雖然持分土地依舊可以出售自己持分的部分,但不僅價格非常低,也很難找到有意願的買方,所以想要出售的持分人,多半還是期待整塊土地一起出售。

我們歐巴去年就有一位客戶張先生,他自己有一塊土地的持分,每每看到那塊地荒廢在那邊,便感到相當的可惜。可是其他持分人都不缺錢,也懶得處理或經營那塊地皮,讓他非常懊惱!

 

善用土地之客戶

 

有一天他想到要將該土地暫時做成停車場,讓那塊地發揮它的價值,於是張先生便規劃好整體方案,希望能夠說服其他的持分人,但不料還是沒人支持。

最後他決定自己負責出錢整地和經營,並每月按持分比例向其他地主租賃該地皮,這樣的方案就真的通過了,因為那些地主只想要坐收租金,根本就懶得投資、懶得動!

 

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張先生獲得其他持分人同意後,便用自己的持分部分像我們借了民間貸款500萬,把整塊地做成了一個鬧區中的停車場,每月收益將近30萬。由於他的貸款是一胎貸款,所以利息較輕,他扣除了營運成本、利息和租金,每月淨獲利至少10萬以上。今年續約時僅剩下350萬,所以預估未來兩年內可以還清所有的貸款,這樣的結果令他非常高興,因為他的土地終於可以變黃金了!


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