二胎房貸與信貸的差異

作者:歐巴資產管理
時間:2020.07.22

什麼是信貸？

 

「信貸」就是用自己與銀行間往來交易的「信用評價」，向銀行貸款，屬於一種「無擔保貸款」。在銀行業務中，是風險最高但獲利最大的一類商品，雖然也衍生了一些呆帳和追討事務，但在銀行的業務中，整體獲利仍舊高過其他類的金融商品。

「信用評價」是一種屬於個人專有的「無形資產」，它代表著一個人或公司「值得信賴的程度」。當評價愈高，則銀行的放款風險愈低，自然銀行願意放款的額度也隨之升高。

而評價的基礎建立在兩大環節，一個是職業與收入，包含了職業穩定度和收入的水準，這部分代表著「償債能力」；另一個則是過往的交易(往來)記錄，包含存款、消費、貸款及繳款情形，這部分代表著「償債意願」。有能力且願意償債的人，自然是銀行歡迎的客戶，這就是「信用貸款」的基本原理。

 什麼是二胎房貸

 

「二胎房貸」就是以房屋作為抵押物，用同一筆不動產向銀行或民間金主借第二筆有抵押設定的借款，這個「抵押權」必須在地政事務所登記，並在該筆不動產的謄本上記載設定抵押的金額。因為抵押權屬於所有權之外的其他權利，所以在地籍謄本上有一個「他項權利」的欄位，在這個欄位中，二胎貸款的前面必定會有另一筆「一胎貸款」,這就是抵押貸款的順位概念。

也就是說，同一筆不動產的第一筆抵押貸款叫做一胎貸款，一般我們買房子的時候，所辦的貸款大概都是一胎貸款。而二胎貸款，則是用一胎貸款額度與不動產市價之間的差額(也稱為殘餘價值)，作為抵押的價值來進行第二筆貸款。當不動產出售或拍賣時，必須先清償一胎貸款，剩餘的價金再清償二胎貸款，這種清償的順序就是「順位」的影響了。

 信貸與二胎之比較

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二胎房貸利率計算及民間與銀行二胎的差異

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	信用貸款	二胎貸款
抵押品	無	有—不動產
利率	較銀行二胎高	銀行二胎較低
主要承辦單位	銀行	民間代辦公司
銀行商品定位	主要獲利商品	非主力商品
額度核定基準	個人信用評等	不動產殘餘價值
法律保障	無清償順位保障	保障第二清償順位
申請必備要件	有穩定工作	有自己的不動產
無力清償之解決方法	債務協商或申請更生	查封拍賣不動產