申請二胎房貸時，追求便利與快速的過程固然重要，但也不能忽略諸多值得留意的要點。在這裡，歐巴資產為你整理了有關民間二胎房貸／房屋二胎貸款與銀行的差異比較、利率高低以及案例介紹等，讓你更全面地瞭解安全借貸的重要資訊。
文章目錄
- 房屋二胎貸款是什麼？
- 民間二胎的借貸利率怎麼計算？
- 了解民間二胎的優缺點
- 民間二胎房貸的申請資格
- 銀行與民間二胎的差異
- 挑選二胎借貸管道的重點要素
- 選擇合法正當的民間二胎貸款公司
- 誰適合民間二胎貸款？
- 二胎房貸的申請流程
- 二胎房貸的風險
- 二胎房貸的注意事項
- 二胎房貸的成功案例
- 二胎貸款的常見QA
- 其他二胎貸款相關知識
- 政府合法立案：歐巴資產管理有限公司
- 房屋二胎貸款是什麼？
- 民間二胎的借貸利率怎麼計算？
- 了解民間二胎的優缺點
- 民間二胎的審核程序較寬鬆
- 民間二胎的核貸額度較高
- 合法的貸款利率
- 商業機密隱私
- 民間二胎手續簡便
- 民間二胎撥款快速
- 貸款利率較銀行高
- 需要慎選民間二胎貸款公司
- 民間二胎房貸的申請資格
- 銀行與民間二胎的差異
- 銀行二胎借款：利息約2.5％~18％不等，依照不同銀行有不同的規範。
- 民間二胎借款：大約落在9.6％~30％不等。
- 銀行承作的房屋二胎貸款條件
- 貸款人年齡約25～60歲為佳
- 貸款信用度良好，沒有遲繳款項紀錄
- 擁有明確收入證明
- 房屋有鑑價空間，且已經歷一段的穩定還款時間
- 民間房屋二胎貸款條件
- 貸款人年齡從20～70歲皆可
- 房貸還款時間不長
- 信用分數較低，曾有遲繳貸款記錄亦可辦理
- 屋況較差，殘值過低
- 無工作證明
- 背有負債繳款
- 挑選二胎借貸管道的重點要素
- 選擇合法正當的民間二胎貸款公司
- 誰適合民間二胎貸款？
- 臨時狀況急需用錢
- 需要用錢，卻不想開口借錢
- 公司營運出狀況，隱藏財務危機
- 沒有追債的問題
- 充分應用資產
- 二胎房貸的申請流程
- 身分證影本
- 土地、建物所有權狀正本（地政設定手續申辦完成即歸還，無須扣留）
- 印鑑章、印鑑證明
- 自然人憑證IC卡
- 申請：撥打電話（02-2703-1199）或傳真（02-2703-3311）、寄e-mail（obaobacoco@gmail.com）、加入LINE（@obacoco），留下大名與電話。
- 估價：評估資產價值，規劃貸款專案，包含代墊、代償、整合與增額等等。
- 審核：審閱相關文件、證明，是否符合申請人及提供擔保資產的各項資料。
- 設定：備齊所需資料，至地政事務所辦理設定，金主依法取得他項權利書。
- 撥款：完成手續後，立即撥款，最快可在24小時內取得資金，解決困境。
- 二胎房貸的風險
- 高利率：根據民法第 205 條，年利率超過 16% 就叫做「高利貸」。但是有些不良業者可能會為了躲避利率上限，而將費用轉介成其他用途，併入歸還債務的內容裡，造成借貸人更多資金的損失。
- 資訊不公開與費用不透明
- 廣告不實
- 二胎房貸借款的注意事項
- 故意失聯、不當指控、冤枉違約
- 拖延時間、趁火打劫
- 冒充同業、誇大恐慌
- 冒充金主、威脅利誘
- 抬高加成、削弱後援
- 二胎房貸的成功案例
- 寅食卯糧的年輕人
- 真的有人借民間二胎投資股票、期貨！
- 房子被查封歐巴幫你解套實例
- 斷尾求生免於破產的超商老闆
- 二胎房貸續約實例—農民楊先生
- 你的甘苦，歐巴民間二胎貸款都知道！
- 二胎貸款的常見QA
- 提供房屋內外部照片及租約即可。
- 民間二胎可貸金額＝估價金額 X 貸款成數 –（前順位貸款、土地增值稅、國家欠稅）
所謂「二胎」，就是指不動產(房屋或土地）已經向銀行、民間機構或他人貸款，而在「他項權利」部分被設定了抵押權。其後因資金需求，再把不動產拿去向銀行、民間機構或他人貸款，而在他項權利部分，被設定了第二順位的*抵押權(下方備註說明)。簡單來說，房屋二胎就是已向銀行進行過房屋貸款，又再用相同房屋向他人進行二次貸款。這種第二順位的貸款，就是「二胎貸款」，也可稱為房屋二胎或民間二胎。
*備註
他項權利指的是所有權以外的其他權利，例如：抵押權、典權、地上權和永佃權等等，這些不同的權利，都可以對該筆不動產主張法律上的相對權利。而抵押權所能主張的是清償債務，當債務人無法清償時，債權人便可主張拍賣該不動產，以獲得的價款清償抵押權的金額。
資金多寡的需求、房屋殘值以及還款記錄，都會影響二胎貸款的利率，不論是銀行貸款或是民間借款，都會有一套標準的風險價值評估機制。
這邊列出影響二胎利率高低的主要因素：
利率較低 | 利率較高 |
低風險 | 高風險 |
貸款繳費紀錄良好 | 貸款遲繳紀錄多 |
房屋殘值高 | 房屋殘值低 |
房屋現況良好 | 房屋現況很差 |
收入穩定 | 沒有工作 |
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民間二胎的優點
除了意識不清者之外，即便擁有信用瑕疵、年紀過大、收入過低或是沒有收入紀錄、銀行申貸被拒絕之人，民間二胎皆不會審核個人的信用與財力，並且無須保人，資格限制少、申請的門檻較低。
銀行二胎合併前一胎，最高不會超過八成；民間核貸則可超過九成。舉例來說，若第一胎貸款七成，向銀行申請二胎會剩不到一成的資金可貸；民間二胎能多貸出兩成多的資金，為銀行的兩倍以上。
民間二胎提供發揮自己不動產最大價值的經濟效益，貸得更豐厚的資金作為「加碼投資資金」。
依照政府所規定的範圍，以台灣商界長久謀合的公定價為主。此外，二胎的利率比信用卡更低：因為二胎貸款為有擔保的債權，因此相較信貸而言，債權人賠錢的風險更低，也願意提供比信貸更低的利率。
就企業家而言，不透過銀行申貸留下紀錄，亦不會讓人知道自己的財務狀態，影響客戶信心
專人服務和協助辦理，擁有嚴謹又簡便的一套程序。
由於銀行放款速度較慢，往往需要兩周的時間才能撥款，有急需調度資金的人，就會尋求民間二胎，最快能在24小時內撥款。有利於快速調度資金、掌握商業先機，不讓瞬息萬變的投資機會溜走。也不需仰人鼻息、歷經銀行繁雜程序通過審核，耗費許多時間心力，卻讓機會溜的悄然無蹤。
民間二胎的缺點
在強制執行的情況下，第二順位債權人需等到第一順位債權人回收其款項後，才能獲得償還。
這代表，若您在原先貸款付款嚴重拖欠的話，第2順位債權人很可能根本無法獲得足額償還。因為承擔這樣的風險，也是二胎貸款需支付更高利率的原因。因此，若是逼不得已非得借用二胎資金時，應該設法縮短借用時間，以減輕利息負擔。
市面上仍有不肖業者假冒二胎名義，收取高額利息，並利用法律漏洞騙取滯納息或違約金。所以申辦二胎前，應審慎挑選合法且正派經營的代辦公司。
不論您有沒有收入證明、是否負債比過高，還是信用空白、信用瑕疵、跳票記錄、貸款遲繳或信用貸款等，只要有自己的不動產，即使房屋老舊，皆能申辦二胎房貸。
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二胎貸款申請條件差異
|
申辦條件 |
銀行二胎房貸 |
民間二胎房貸 |
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收入證明 |
需要 |
可商量 |
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負債比 |
不能超過收入的22倍 |
沒有負債比的限制 |
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信用瑕疵 |
不受理 |
可商量 |
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遲繳記錄 |
難以申貸 |
可商量 |
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信用空白 |
難以申貸 |
不影響 |
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信用貸款 |
難以申貸 |
不影響 |
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房屋殘值過低 |
可能無法辦理 |
大多可申貸 |
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屋齡不能過高 |
可能無法辦理 |
大多可申貸 |
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屋況不能太差 |
可能無法申貸 |
大多可申貸 |
二胎借貸利率差異
房屋二胎借貸的申辦條件比較
時效價值
「時效性」即是最優先的考量點，大筆資金能在時效內解決困難，才能達到申貸的目的。
貸款額度
扣除「手續費」才是真正的貸款額度，當兩家代辦公司的手續費不同時，您必須以扣除手續費後實際拿到手的金額，作為真正的「分母」去除每月必須支付的利息，這樣的利率才是真正的實際利率，兩家的實際利率相比較，才能看到真實的差異。
貸款利率
「貸款利率」要注意「計息周期」，許多民間二胎的貸辦公司，會用「較短的計息周期」來計算利率，聽起來以為利率很低，例如半個月、十天或一周，甚至還有五天一期或三天一期的。如果把週期換算成一個月時，利率就會變成了好多倍，這是絕對不容忽視的重點。
不利條款
例如「合約期間內不得先行清償」，這樣就是合約一經簽約，合約期間內的所有利息都是必須支付的，儘管您提早了半年清償所有的本金，仍舊必須付清後面半年的利息。這種提早還款的可能性，或是其他不利的條款，都必須衡量進去，才能清楚地知道哪一家二胎貸款機構比較划算。
優惠條款
例如「繳款正常者，合約到期可直接申請續約」，便可在長期運用資金時，省下重複辦理的手續費、時間和精力。此類優惠的條款或制度，便是降低貸款利率的因素，也是必須衡量的重點。
公司設立的合法性
任何營利事業都必須依法向主管機關登記，而辦理民間二胎的資產管理公司或民間代書，也必須依法完成登記才算是合法營業。不論是應備的資本額、必備的證照，還是登記許可的營業項目，在登記的過程中，主管機關都有審核的機制。所以，只要是完成登記的資產管理公司或民間代書，即具備了合法營業的資格。
業務性質的合法性
民間二胎借貸，是一種私人間的債權債務關係，合約內容合於民法的規定，都是屬於合法的契約行為。民間二胎的合約書，需在地政機關做正式的設定登記，再由地政機關核發「他項權利書」。因此，民間二胎是政府所認可的民事關係，並且受到政府監督的合法借貸。
另外，當借款人無力償還債務時，放款的金主可以依法向法院提出債權證明，聲請查封借款人所抵押的不動產，並依法定程序拍賣該不動產，再取回自己借出的款項。由此可見，民間二胎是受到法律保障的民事契約行為，並且辦理民間二胎的業務，是依法辦理的合法業務。
執業內容的合法性
合約內容並不一定都合法，它不能違背法律規定和善良風俗，若有違背的項目，該合約不僅無效，還可能要負上嚴重的刑事責任。例如暴力討債，違背善良風俗的合約內容，不僅合約沒有效力之外，若真的施行暴力，即會構成重傷害罪。
另外，民間借貸的利息過重時，也可能會觸犯「重利罪」，不僅合約不生效力，收取利息者還會被判處刑責。所以，民間二胎是否完全合法，還必須檢視其利息與合約內容，才能做最後的確定。
因此，選擇民間二胎的代辦公司時，必須詳細檢視所有的合約與程序，才能確定他的合法性。若是您不能自己判斷，就應該選擇全程都有律師見證的二胎貸款公司，保證一切程序與合約都是合法而受到保障的。
調度資金最理想的是運用自己的資金，但如果自己的房產都已有了貸款，這時只能尋求房屋二胎貸款。若是銀行的二胎貸款來不及，能夠選擇民間的二胎貸款。
凡是有債信不良、負債超重、入不敷出，還是缺乏信用基礎的情形，大多會被銀行拒於門外，此時會是尋求民間二胎協助的良好時機。
借款人按時繳款，就可以依照規劃運用及償還資金，不需要經常調度資金，不用擔心債主追債，按照規劃運用資金。
有部分懂得理財的投資者，會以民間二胎的資金作為短期投資的資金來源。除了取得的速度必須非常快，才能掌握稍縱即逝的商機；加上需要的時間較短，辦理銀行貸款並不划算。因此，辦理民間二胎，賺取難得遇見的短期暴利，確實是巧妙的運用。
若您的資金運用的報酬率大於二胎的利息，這樣的貸款投資就是在償還能力範圍內的，也是讓自己的財產發揮最大價值的方法。
民間二胎借貸，需準備的資料
民間二胎房貸的五大申請流程
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就像上述的「選擇合法正當的民間二胎貸款公司」，民間二胎貸款公司與一般的企業一樣，也會有未經核准私自營業與不合法令處理業務的二胎貸款公司。
主要需注意以下要點：
雖然民間借貸管道已有立法規範，但仍有許多人不幸遇到不肖的民間二胎貸款公司。以下列出需要特別注意的借貸事項：
曾有受害者在網路尋找民間二胎放款業者，過年前應繳付利息，但屢次聯繫不上業者。受害者當時認為對方可能因年節繁忙未回應，便不疑有他。然而，年後再聯繫業者時，卻遭指控延遲繳款違規，要求賠償高額利息和違約金。
解決方式：
應特別注意選擇有固定營業處的業者，這代表著經營者的誠信度、經營方向的穩定性以及公司的可信度。一個明確且固定的營業處，顯示業者是遵守規範、誠實經營的，值得信賴的選擇。
一些不肖的民間二胎放款業者常利用借款人時間有限這一點，故意拖延辦理程序。等借款者無法再等待時，便大幅抬高費用，不論是高昂的代辦費、手續費，甚至是高佣金，消費者往往被迫妥協。
解決方式：
類似一般消費，找民間二胎貸款時也需經過查訪和比價，確認哪家業者的服務符合您的期待，最能滿足您的需求。透過比較，您能做出明智的選擇，避免落入不良業者陷阱。
不誠信的民間二胎業者常偽裝多家公司，用不同電話聯繫消費者，製造壓力。他們聯合指責貸款不利條件，再由其中一人假裝接案，以高費用搾取消費者。這種行為缺乏誠信和道德，甚至觸法。消費者雖無金損，卻失去更好選擇。
解決方式：
選信譽好的二胎代辦公司，查官網確認地址，避免撥打小張廣告紙上電話，降低受害風險。
不誠信的民間二胎業者常派不同人假裝金主，試圖貶低客戶不動產價值，如房屋老舊、地點不佳或前手貸款過高。若客戶信用不佳，或有債務紀錄，更容易成為對象。即便客戶無可挑剔，不誠信業者也利用市況不佳或景氣不振等理由，壓低貸款額度，提高利息和代辦費。
解決方式：
大多數民間貸款案中，真正的金主很少會與貸款者面談，以保障安全和隱私。若非特殊情況，通常不會見到真金主，若出現，多為「假金主」。
在抵押貸款流程中，「設定」是代書將不動產權狀提交地政機關辦理「他項權利的登記」，即「抵押權」。權利人通常是貸款銀行或金主，設定後地政機關發放「他項權利書」給貸款者，證明抵押貸款事實和清償順位。
在不動產出售或拍賣時，按抵押順序和金額償還債務。然而，拍賣所得可能不足以清償所有債務，剩餘部分成為不保障的債權，需債權人尋求追討，成功與否難以預測。
不論銀行或民間貸款，設定金額通常超出實際貸款至少兩成。這是為保障放款人，担憂借款人欠繳款項直至不動產拍賣。若借款人不同意加成，放款人不會放款。
加成比例視情況而定，通常為「兩成」，風險高者可達「三成」。
抬高加成的影響：
若加成超過三成，放款方追求更多保障，甚至阻斷其他金主放款機會。借款人無法再取得額外貸款，只有該放款人提供貸款。此情況下，放款人掌握絕對優勢，強迫借款人簽下不合理、不公平的合約，應注意避免此類情形。
建霖經營父業，卻陷於疑慮和經營危機。過去的挫折教育了他，意識到信用的重要性。雖遭遇拒貸，但他決定採取行動，尋求二胎房貸。歐巴了解他的處境，提供信用瑕疵者另一途徑，幫他解決資金需求，讓他重整事業，重振信用。
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楊先生是一位種水果的農民，因香蕉豐收造成收益不佳，需改種其他水果以度日。他向我們借了100萬土地一胎貸款，我們努力為他爭取最低利率，減輕負擔。近期他已還了一半貸款，希望續約一年，過上穩定生活。我们成功協商確保他能順利續約。
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製造業龐老闆借3000萬房屋二胎貸款，為更新設備準備。計算成本後投資最新、高效率設備。這投資省下人力成本，預估五年回本。近日快將還清貸款，感謝我們協助。龐老闆強調製造業為社會生產力根本，不放棄貢獻。
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為什麼我才剛去詢問二胎貸款，就有很多貸款的人打給我？
許多外面資金不足無法、經驗不夠的小同業會把案子透過中人到處亂傳，歐巴資產管理公司多年合法經營，為貸款的上游，所有借貸流程配合合法代書一同辦理，客戶的相關資料及隱私嚴格保密，也歡迎親洽本公司辦理。
民間二胎房貸估價的項目有哪些？費用怎麼算？
民間二胎房貸的利息多少才算合理？
民法第205條規定：「約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效」，但依照個案之實際情況，若無趁債務人急迫輕率、或無經驗之狀況，也不會成立重利罪。
目前合法之民間二胎利息範圍約為0.8～1.3%，若是有較佳的還款條件時，也可跟金主商量降低一點利息。若遇到年利息100％、甚至200％的誇張數字，萬不可簽約！
民間二胎借款評估需要費用嗎？
免費諮詢。
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銀行不會核貸房子產權不完整的案件，民間二胎貸款則是可以的。只要有房或有土地，不限坪數、不論持分或未保存登記都能提出申請。
我是外籍人士，可以跟你們借錢嗎 ？
一般銀行可能需要擔保人。如果是民間二胎貸款的話，只要名下有台灣的不動產（房屋、土地），都能夠諮詢看看。
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當銀行說房子貸款的空間不夠，該怎麼辦？
銀行二胎合併前一胎，最高不會超過八成；民間核貸則可超過九成，依行情狀況去給予貸款金額，一般而言都會高於銀行給的額度。另外，像是一樓的增建、頂樓的加蓋或是地下室，一般銀行是不會鑑價的，若是透過二胎借貸，是可以評估看看的。
因此，若第一胎貸款七成，向銀行申請二胎會剩不到一成的資金可貸；民間二胎能多貸出兩成多的資金，為銀行的兩倍以上，更能發揮自己不動產最佳的經濟效益。
一般銀行都是要綁一年以上的約，如果我不想綁那麼長的約，可以嗎？
歐巴會先預扣前三個月的利息，爾後想要提前還款，是沒有問題的。
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