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作者:歐巴資產管理
時間:2019.09.23


什麼是信貸?

 

「信貸」就是用自己與銀行間往來交易的「信用評價」,向銀行貸款,屬於一種「無擔保貸款」。在銀行業務中,是風險最高但獲利最大的一類商品,雖然也衍生了一些呆帳和追討事務,但在銀行的業務中,整體獲利仍舊高過其他類的金融商品。

「信用評價」是一種屬於個人專有的「無形資產」,它代表著一個人或公司「值得信賴的程度」。當評價愈高,則銀行的放款風險愈低,自然銀行願意放款的額度也隨之升高。

而評價的基礎建立在兩大環節,一個是職業與收入,包含了職業穩定度和收入的水準,這部分代表著「償債能力」;另一個則是過往的交易(往來)記錄,包含存款、消費、貸款及繳款情形,這部分代表著「償債意願」。有能力且願意償債的人,自然是銀行歡迎的客戶,這就是「信用貸款」的基本原理。

 

什麼是二胎房貸

 

「二胎房貸」就是以房屋作為抵押物,用同一筆不動產向銀行或民間金主借第二筆有抵押設定的借款,這個「抵押權」必須在地政事務所登記,並在該筆不動產的謄本上記載設定抵押的金額。因為抵押權屬於所有權之外的其他權利,所以在地籍謄本上有一個「他項權利」的欄位,在這個欄位中,二胎貸款的前面必定會有另一筆「一胎貸款」,這就是抵押貸款的順位概念。

也就是說,同一筆不動產的第一筆抵押貸款叫做一胎貸款,一般我們買房子的時候,所辦的貸款大概都是一胎貸款。而二胎貸款,則是用一胎貸款額度與不動產市價之間的差額(也稱為殘餘價值),作為抵押的價值來進行第二筆貸款。當不動產出售或拍賣時,必須先清償一胎貸款,剩餘的價金再清償二胎貸款,這種清償的順序就是「順位」的影響了。

 

信貸與二胎之比較

 

信用貸款

二胎貸款

抵押品

有—不動產

利率

較銀行二胎高

銀行二胎較低

主要承辦單位

銀行

民間代辦公司

銀行商品定位

主要獲利商品

非主力商品

額度核定基準

個人信用評等

不動產殘餘價值

法律保障

無清償順位保障

保障第二清償順位

申請必備要件

有穩定工作

有自己的不動產

無力清償之解決方法

債務協商或申請更生

查封拍賣不動產

 

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