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作者:歐巴資產管理
時間:2020.11.18


在抵押貸款的流程中,有一個程序叫做「設定」,這個程序是由代書將不動產的權狀拿到地政機關,辦理「他項權利的登記」,就是不動產所有權以外的其他項權利。登記的內容為「抵押權」,權利人就是放款給所有權人的銀行或金主,設定後地政機關會核發一張「他項權利書」給放款者,用以證明這筆抵押貸款的事實,以及該筆抵押貸款的清償順位。

當該筆不動產欲出售或移轉時,必須依照他項權利的抵押順序及金額,依序清償後始能移轉於他人名下。若是該筆不動產因無力繳納貸款而遭到拍賣時,一樣需要依照他項權利的順位進行清償,只是因為拍賣所得金額不一定足夠完全清償所有的債務,所以後面不足的部分就成為不被保障的債權了。債權人需要另外尋找辦法向債務人追討,能不能追討得到,就要看每個債權人的造化了!

 

設定金額的加成問題

 

不論是銀行貸款還是民間貸款,設定的金額一定會比實際貸款高出至少兩成,原因是從借款人開始欠繳各期的款項,直到不動產拍賣後取得價金,這中間必定會累積一些欠款。所以加成是用來保障放款人的一項措施,若是借款人(不動產所有權人)不願意加成設定,放款人自然不會答應放款。

至於加成的成數是多少,其實也是見仁見智的問題,一般的銀行貸款與民間貸款都是以「兩成」為慣例,特殊風險較高或優惠還款年限較長者,就可能會加到「三成」。

 

抬高加成設定有何影響

 

當放款者要求設定所增加的成數超過三成時,就表示放款方希望拿到更多的保障,甚至是希望借款人(不動產所有權人)不再有下一個順位的借款發生。若是借款人需要再多借一些款項時,其他的金主便不敢放款,因為該不動產已經沒有殘餘價值可以借錢了!

若是加成高達四成,甚至是五成,借款人(不動產所有權人)唯一可以再借到錢的人,就只剩下這一筆貸款的放款人了!而這種情況下,放款人便擁有絕對的優勢,迫使借款人簽下不合理、不公平的借款合約,您說是不是該有所防範呢!


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